Ипотечное жилищное кредитование на протяжении долгого времени пользуется спросом. Сам термин «ипотека» произошел от греческого слова (hypoteheke) – залог, заклад. Ипотечный кредит представляет собой - кредит, выдаваемый под залог имущества заемщика. Ипотечный кредит больше связан с приобретением недвижимого имущества – ипотечное жилищное кредитование. Услугу ипотечного жилищного кредитования предоставляют как государственные банки, так и коммерческие. Начало истории ипотеки уходит в глубокое прошлое.
Ипотечное кредитование: эволюция
Нехватка финансов и потребность в них была всегда. Выгоду и пользу в предоставлении ипотечного кредитования поняли еще до нашей эры в Древней Греции в Афинах (примерно в VI веке до н. э.). Кредитор предоставлял заемщику необходимую ему сумму, заемщик в залог оставлял своё жилье или земельное владение, в некоторых случаях и свою жизнь. На доме или земельном владении ставилась табличка, на которой указывалось, что этот объект находится под залогом. Именно этот залог и получил название – ипотека (от греческого аналогичного слова). По преданию, данный термин ввел один из архонтов (высшее должностное лицо в Афинах) Солон. На этом история ипотеки только получила свое начало.
Далее история ипотеки только начала развиваться, получив распространение во многих городах и странах. Стали вводиться новые условья, документы, фиксирующие займ. Так, в I веке н.э. в Риме стали открываться специальные ипотечные организации. Ипотечный кредит приобрел государственный уровень. Условия и виды ипотечного кредита стали отражать в законах государства. Например, стали предоставляться социальные кредиты.
Развитие ипотечного кредита коснулось всех стран Европы. Где-то это было на государственном уровне (по всем утвержденным законам), в каких-то странах негласно «среди народа».
Ипотечное кредитование в России
В России ипотечное кредитование берет свое начало в 1754 году. Учрежденный Елизаветой Петровной Государственный Заемный Банк стал предоставлять такие услуги, как ипотечные кредиты. Банковское дело было открыто практически по всей Росси. Если посмотреть Уставы банков с правилами и условиями предоставления кредита, то мы увидим, что они практически не отличались от современных условий оформления ипотечного кредита. Обязательными условиями были – предоставление залогового имущества и подпись поручителя. Ипотечные кредиты могли быть - долгосрочные и краткосрочные. И обязательное страхование залогового имущества. Ипотечное кредитование имело спрос и уже через некоторое время, ипотечный кредит мог выдать не только Государственный Заемный Банк, но и специальные ипотечные учреждения. Масштабное распространение ипотечного жилищного кредитования пришлось на вторую половину 19 века (1850-1900 гг.). Открытие первых Сберегательных касс, реформирование ипотечных учреждений - стало одним из направлений государственной политики. В Москве и Санкт-Петербурге первые Сберегательные кассы открылись в 1842 г. Первый специализированный частный ипотечный банк был открыт в 1869 г. Чуть позже в 1871г. был открыт первый акционерный земельный банк в г. Харькове , который выдавал кредиты залогом в которых могли участвовать городская и сельская недвижимости.
В конце XIX - начале XX вв. ипотечное кредитование было связано с колониальной политикой в Средней Азии. В Туркестанском крае, который был колонизирован на данный момент Россией, не хватало собственных средств. Предоставление кредита позволяло местному населению открывать частный бизнес, что с другой стороны еще больше укрепляло колониальную зависимость края.
В советское время ипотечное жилищное кредитование не имело широкого спроса (распределением равного жилища среди населения было занято государство).
Сегодня, ипотечный кредит широко рассмотрен в Гражданском кодексе Российской Федерации, а также в нормативно-правовых актах.
В России распространены две схемы выплат по ипотечному кредиту:
1. Аннуитетный платеж - это погашение ипотечного кредита постоянно равными платежами. Сумму аннуитетного платежа Вы можете вычислить сами по следующей формуле:
, где S - желаемая сумма кредита, p -1 ежемесячная процентная ставка, n — количество месяцев (периодов).
2. Дифференцированный платеж отличается от аннуитетнго платежа тем, что сумма выплачиваемого кредита изменяется от большего к меньшему. Эту сумму Вы также можете вычислить сами по следующей формуле (с теми же значениями символов) : A = S * (p + 1 / n).
Риски ипотечного жилищного кредитования существуют для обеих сторон. Одним из главных рисков является инфляция. Квартиры могут подорожать – тогда в убытке остаются кредиторы, так как ставка Вашего платежа постоянна (в большинстве случаев), но также цены на квартиры могут снизиться, тогда в убытке остается заемщик, ведь к выплачиваемой сумме добавляются еще и проценты. Учитывая возможный риск и варианты избежать его, оформление ипотечного жилищного кредитования требует серьезной документальной подготовки.
647